一、違章建築的定義：是指沒有經過主管建築機關審查許可，並發給建築及使用執照，而擅自建造即使用之建物。
（一）實質違建：
1..當建築物已達到基地容許興建的建蔽率、容積率與高度時，任何加蓋的建築均屬違建。
2..違反土地使用分區容許的使用用途。
3..在不得興建建築物的土地上興建。
（二）程序違建：
建築物的位置、高度、結構與建蔽率，都不違反當地都市計劃的建築法令規定，且獲得土地使用
權，只是因為程序疏失，在尚未請領建照前就動工擅自興建，這一類程序違建可依法補辦建造執
照並繳交相關稅款，成為合法的建物。
（三）台灣常見違建類型：
1..「頂樓加蓋」：
屋頂平台之屋頂突出物，如樓梯間公共設施使用部份，凡在頂樓建築面積1/8之法定範圍內均
屬合法建物，只要超過此一範圍的就屬違法。到地政事務所申請一份建物或附屬建物測量成果
圖，按圖查對，凡圖上所沒有的建物，就屬違建。
2..「陽台外推」：
陽台為直上方有遮蓋物的平台，如果拆除陽台空間的外牆使室外空間變成室內空間使用，很
可能就是陽台外推。
3..「露台外推」：
露台是直上方沒有任何頂遮蓋物之平台，如果加蓋遮雨棚或牆壁，很可能就是露台外推。
4..「騎樓外推」：
騎樓為建築物地面層外牆面到道路境界線間的空間，在上方有樓層覆蓋的就稱為騎樓，在騎
樓搭建鐵捲門（也包括水泥磚牆加蓋）就屬違建。
5..「夾層屋」（樓中樓）：
在天花板與地板之間搭建樓地板，若未經申請，在取得執照後又二次施工加蓋樓中樓，就屬
違建。
二、違建的性質：
（一）既然是違建當然就是違法，不論是新違建，或是被列管緩拆的舊違建或既存違建，都有隨時被
舉報拆除的風險，其中，被認定有危害公共安全之虞的違建，更是即報即拆的高危險群。
（二）大樓、公寓頂樓平台屬於全體住戶所共有，頂樓違建不論新舊，只要是其他住戶不同意讓原使
用者繼續使用，就可以依民法第767條物上請求權的規定，訴請排除侵害，要求拆除違建。
（三）如果頂樓遭使用於出租等營利用途，全體住戶還可以依民法第818條應有部分及共有物之處分
及民法第197條不當得利等規定，要求平分共有利益。
（四）因部分縣市政府將老舊違建列為暫緩拆除之列，以台北市為例，目前的頂樓違建，幾乎是「即
報即拆」，但如果是84年以前即存在的老舊違建，則是列入緩拆或免拆，這些建築因而被稱為合
法違建或萬年違建。
三、租賃房屋為違章建築：
（一）租賃契約：
1..是否有效：房東對於有管理處分權之違建將其出租，並未違反法律之強制規定，租賃契約仍
為有效。換言之，房東有權利將違建出租，收取租金。
2..違建遭舉發：
(1)房客所承租之違建，因遭其他共有人舉發遭主管機關拆除；或經訴請法院拆除，判決確定
而遭強制執行拆除時，房客因而未能使用時，依法可以向房東要求損害賠償。
(2)但在租期中，房客不能以「擔心所承租的違建被拆除」為理由，要求提前終止租約（房客
違約）。
（二）承租風險：
1..可能遭主管機關拆除或罰鍰、遭樓下之其他共有人訴請法院拆除違建，回復屋頂平台原狀之風
險，房客容易面臨無法長期繼續使用之可能。
2..頂樓違建，建築的材質及結構也比較容易有安全上的顧慮；「防盜、公共安全設施」較為欠
缺，房客不容易受到良好之保障，易遭竊或遭歹徒侵入加害，應慎重考慮。
四、違建人姓名不詳或拆除時違建人故意鎖上大門走避時，可否執行拆除？
（一）違章建築執行拆除的標的物是違法的建築物或雜項工作物（違章建築），而不是違建人，即使
違建人姓名不詳，如拆除通知完成送達程序，該違章建築仍然可以執行拆除。
（二）拆除人員執行違章建築拆除，遇有違建人故意鎖上大門走避時，可以視情形要求警察機關派員
維持秩序，並會同自治人員執行拆除工作。
五、依規定應拆除之違章建築，雖已編定門牌或已繳納房屋稅或經法院查封或拍賣，行政機關仍得予
執行拆除。若阻撓拆除工作可依妨礙公務之罪嫌移送法辦。
六、違章建築拆除時，室內的設備（如電氣設備、給排水設備）或物品及拆除後的遺留物，如何處
理？
（一）室內敷設各項建築物設備：違建人未遷移則併同拆除。
（二）違章建築室內存放之物品：
1..由所有人、使用人或管理人自行負責遷移，拆除時還未遷移者，視同廢棄物處理。又該存放
物品。
2..如具相當價值，可估價拍賣，以其所得納入公庫或贈與慈善機關。
（三）違章建築拆除後之遺留物：
1..由違章建築所有人、使用人或管理人依限自行清除，逾期不清除者，視同廢棄物處理。
2..如不依規定清除，由地方環保主管機關代為清除，並向其所有人、使用人或管理人收取必要
費用。
註：以上內容由李春雄代書整理編寫完成，其中部分內容使用資料，引述自內政部營建署網站。
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